Особенности приобетения прав собственности на жилые помещения по договорам инвестирования и предварительным договорам

Договор уступки прав требования по инвестиционному договору не является договором уступки права требования, предусмотренного Федеральным законом РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не попадает под его действие, в связи с чем государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли-продажи является соглашением сторон о намерении в будущем вступить в договорные отношения путем подписания договора направленного на переход права собственности на недвижимое имущество, а именно договора купли-продажи. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ такой договор является предварительным договором. В силу того, что договор является предварительным договором, на него не распространяется действие Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу чего данный договор государственной регистрации не подлежит.

В соответствии с ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются "денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта" (Статья 1), а капитальными вложениями являются "инвестиции в основной капитал (основные средства) в том числе затраты на новое строительство, расширение реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты" (Статья 1)

В соответствии с ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторами могут быть как физические так и юридические лица. (Статья 4)

Для участия в инвестиционной деятельности осуществляемой в форме капитальных вложений необходимо заключение договора, например: ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ, ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА по РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО КОНТРАКТА ПО НОВОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА ЖИЛОГО ФОНДА, и т.д. и т.п.

Предметом такого договора являются взаимные обязательства по которым инвестор обязуется за счет собственных или заемных средств проинвестировать строительство объекта, а Заказчик/Застройщик обязуется передать в собственность инвестору часть объекта - площади, в размере пропорциональном вложенным инвестициям в строительство объекта.

Получение в собственность части объекта - площадей инвестором становится возможным после государственного учета Объекта. С этого момента возникает право требования инвестора на оформление в собственность части объекта - площадей в размере пропорциональном вложенным инвестициям.

Таким образом, право собственника у инвестора возникает не с момента государственного учета Объекта, а с момента государственной регистрации права собственности.

В связи с этим, инвестор не вправе заключать договоры, направленные на отчуждение не существующего имущества, и договоры, направленные на отчуждение имущества до возникновения права собственности у инвестора на такое имущество.

Данное правило не применяется в отношении договоров об участии в долевом строительстве объектов недвижимости.

В отличии от инвестора участник долевого строительства объекта недвижимости вправе заключать договоры направленные на отчуждение несуществующего имущества до возникновения права собственности у участника права собственности на такое имущество путем уступки права требования - заключение договора (цессии) уступки права требования (Статья 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Договор об участии в долевом строительстве и договор об уступке права требования по договорам об участии в долевом строительстве, после исполнения, которых у участника долевого строительства возникает право собственности, подлежат государственной регистрации, так как считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Однако, инвестор-застройщик и/или инвестор вправе заключать с физическими и юридическими лицами договоры, предусмотренные ст. 429 ГК РФ - предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости на стадии оформления разрешительной документации на строительство объекта, строительства объекта и оформления права собственности на объект, и предварительные договоры об участии в долевом строительстве или предварительные договоры об уступке права требования, предварительного договора купли-продажи участником долевого строительства на стадии оформления разрешительной документации на строительство объекта, строительства объекта, регистрации договора участия в долевом строительстве, регистрации договора уступки права требования права собственности на объект.

В соответствии с российским законодательством, предварительный договор заключается в письменной форме и считается заключенным с момента подписания его сторонами и государственной регистрации не подлежит.

Наши специалисты на протяжении 20 лет являются одними из ведущих в России в области договорного права и инвестиционного законодательства.

Сотрудники «Лигап Дифенс Дипартмент» обладают практическими навыками, знаниями и опытом не только по московскому региону, но и по остальным регионам России, а также имеют оперативный доступ к самой современной юридической, финансовой, технической информации.

Компетентность наших специалистов подтверждается правительственными и негосударственными наградами по результатам участия в правительственных и негосударственных программах по совершенствованию правового поля, становлению и развитию гражданского общества

Основа нашей работы - это углубленная правовая и техническая помощь как участникам бизнес-деятельности, так и гражданам РФ.

Для достижения конкретных результатов мы с присущим нам профессионализмом действуем гибко и ориентировано на успех.