Оптимизация управления земельно-имущественным комплексом и платежей по нему

Вопросы, связанные с оценкой недвижимости (земля, здания, сооружения) не один год привлекают пристальное внимание юридических и физических лиц.

Еще в январе 2013 года многие столкнулись с реальной проблемой увеличения кадастровой стоимости земли и, соответственно, увеличением размера земельного налога и арендных платежей.

Несмотря на достаточно подробную регламентацию правил проведения кадастровой оценки, повсеместно возникают ситуации, при которых кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости в несколько раз превышала их рыночную стоимость.

Конституционный суд Российской Федерации разъяснил, что действующее в настоящее время законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определение Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 года № 275-0-0).

Позиция Высшего Арбитражного суда Российской Федерации предусматривала, что права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости на его рыночную стоимость (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 июня 2011 года № 913/11).

Вместе с тем, Арбитражные суды субъектов Российской Федерации в большинстве случаев принимали решения в пользу органов исполнительной власти, позиция которых основывалась, в частности, на следующих основных моментах:

• Арендаторы земельных участков не вправе заказывать отчеты и экспертизы по определению рыночной стоимости, так как не являются лицами, уполномоченными собственником на совершение указанных действий.
• Невозможность определения рыночной стоимости земельного участка, так как он не может быть отчужден собственником на открытом рынке.
• Арендатор при заключении договора аренды недвижимости согласился с возможностью изменения арендодателем ставок арендной платы в одностороннем порядке.

Только благодаря позиции Верховного суда Российской Федерации и Федеральных Арбитражных судов удалось изменить практику арбитражных судов регионов и, в частности, Арбитражного суда города Москвы. В качестве примеров длительной борьбы за установление действительной (рыночной) стоимости земельных участков можно привести следующие дела А40-73281/14; А40-44517/14; А40-44520.

Федеральным законом Российской Федерации от 21 июня 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был изменен порядок оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в соответствии с которым:

• Дела, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости переданы из подсудности арбитражных судов судам общей юрисдикции (п. 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 года № 21-ФЗ).
• Возможность обращения в суд для юридических лиц наступает лишь в случае предварительного рассмотрения указанного вопроса в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По данным Росреестра за 2015 год в названные комиссии обратились 21 520 юридических и 9 628 физических лиц; за первый квартал 2016 года – 2 982 юридических и 1 463 физических лиц.

Отклонено заявлений в 2015 году 15 825; в первом квартале 2016 года – 1 112.

В суде в 2015 году заявлены требования 2 874 юридическими и 2 594 физическими лицами. За первый квартал 2016 года – 1 131 юридическими и 824 физическими лицами.

Из рассматриваемых дел в 2015 году не удовлетворены требования по 1 092 делам, за первый квартал 2016 года отказано в удовлетворении требований по 88 делам.

Необходимо отметить следующие моменты:

• Значительное количество дел находится в стадии рассмотрения.
• Росреестр дает общие данные по всем регионам, а данные по каждому региону могут существенно отличаться.

Изменения в законодательстве повлекли за собой смещение акцентов в оценке судами представленных доказательств. Если ранее арбитражными судами особое внимание уделялось обоснованности и законности требований об установлении рыночной стоимости, то в настоящее время наряду с названными выше положениями упор делается на проверку актов оценки недвижимости, что подчас приводит фактически к принятию на себя функций оценщиков и экспертов СРО (решение Мосгорсуда от 20.05.2015 года по делу № 3-45/2015; решение Мосгорсуда от 01.06.2015 года по делу № 3-213/2015; решение Мосгорсуда от 09.06.2015 года по делу № 3-175/2015), чему в значительной степени способствует тот факт, что процессуальным законодательством РФ (с 15 сентября 2015 года Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации), в частности, установлено, что суд оценивает доказательства по своему убеждению.

Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» частично решены проблемы, связанные с оценкой судами актов оценки и актов экспертизы СРО, однако, границы возможного принятия судами на себя функций оценщика и эксперта СРО не определены.

В этой связи вызывает интерес позиция Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации при рассмотрении конкретных дел – Определение от 15 апреля 2015 года по делу № 67-АПГ15-5; Определение от 29 апреля 2015 года по делу № 56-АПГ15-11.

Стоит отметить, что в настоящее время решается вопрос о введении института государственных оценщиков, что может повлечь за собой кардинальное изменение судебной практики после принятия соответствующих законодательных актов.

В этой связи целесообразно решать вопросы, связанные с определением рыночной стоимости до введения института государственных оценщиков.

Приложение:

Нормативные акты, используемые судами при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

• Конституция Российской Федерации.
• Земельный кодекс Российской Федерации.
• Налоговый кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Федеральный закон от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
• Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
• Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации» (для споров с участием арендаторов недвижимости).
• Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 года № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
• Приказ Минэкономразвития от 12.08.2206 года № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случае изменения категории земель, видов разрешенного землепользования или уточнении площади земельного участка».
• Приказ Минэкономразвития от 20.12.2007 года № 445 «О внесении изменений в методические указания…(приказ от 12.08.2006 года № 222)».
• ФСО – 1 Приказ Минэкономразвития России «общие понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.07.2007 года № 256.
• ФСО – 2 Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 года № 255.
• ФСО – 3 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» от 20.07.2007 года № 254.
• ФСО – 4 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» от 22.10.2010 года № 508.
• ФСО – 5 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» от 04.07.2011 года № 238.
• ФСО – 6 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» от 07.11.2011 года № 628.
• ФСО – 7 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» от 25.09.2014 года № 611.
• Определение Конституционного суда Российской Федерации от 11.03.2011 № 275-0-0
• Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

LDD, имея практические наработки с учетом судебной практики совместно с лидерами оценочной и консалтинговой деятельности в России, предлагает клиентам комплексные услуги по снижению кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимости.