Правила землепользования и застройки в Москве

28 марта 2017 года в градостроительной сфере города Москвы произошло важное событие – Постановлением Правительства был утвержден один из важнейших документов в деле градостроительства - правила землепользования и застройки города Москвы, так называемые, ПЗЗ.

По значимости ПЗЗ на втором месте после Генерального плана Москвы и действуют на всей территории города, за исключением Троицка, Щербинки и Сколково, для которых будут разработаны отдельные документы.

ПЗЗ – массивный труд, состоящий из двух частей. В первой изложен порядок применения правил, внесения в них изменений, во второй - содержатся градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории.

Правила землепользования и застройки были нужны Москве. Она ждала их долгих 8 лет, с 2009 года, когда был разработан первый вариант правил. А пока городская администрация проверяла инвестиционные контракты, заключенные прежним Правительством, утверждала проекты планировок территорий и выдавала градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Именно эти проекты планировок территорий и ГПЗУ вошли в настоящие ПЗЗ.

Общественность встретила их по-разному. Спор со стройкой, развернутой на улице Живописная северо-запада Москвы, длится до сих пор. По мнению жителей и экологических организаций земельный участок по адресу улица Живописная, вл. 21 Генеральным планом был выделен в спортивно-рекреационную общественную зону. Однако, в 2015 году был утвержден ГПЗУ, предусматривающий строительство многоэтажного жилого комплекса и изменен вид разрешённого использования земельного участка. Волна возмущения и протеста граждан возникла неспроста, поскольку обеспечение комплекса необходимой инфраструктурой неизбежно ведет к уничтожению уникального соснового парка. На просьбы жителей о запрете стройки и сохранении парка Администрация города отвечает обещанием компенсировать озеленение путем насаждения новых деревьев взамен погубленных.

С момента принятия ПЗЗ любая градостроительная деятельность может осуществляться только в соответствии с их параметрами. ГПЗУ становится лишь выпиской из правил.

Правила не только определяют, какое здание можно построить на том или ином земельном участке: завод, жилой дом, детский сад или бизнес-центр, но и сколько в нем может быть этажей, как много и на каком расстоянии можно размещать вспомогательные сооружения.

Любые правила призваны обеспечивать порядок, так и ПЗЗ позволят упорядочить застройку города, снизить градостроительные конфликты, улучшить инвестиционный климат в сфере недвижимости и, конечно, москвичи смогут рассчитывать на достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города.

Город должен развиваться. Однако только 10 процентов территории Москвы предусмотрено под развитие. В основном это бывшие промышленные зоны города. Так, на территории знаменитого некогда завода ЗиЛ появится набережная, парк, взметнутся ввысь торговые и бизнес центры, раскинутся жилые комплексы. Московский металлургический завод «Серп и молот», прекративший работу в 2011 году, превратится в новый городской район с 30 процентами озеленения.

Между тем большая часть города, согласно правилам землепользования и застройки, отнесена к сохраняемым территориям, таким, на которых запрещено какое-либо строительство и развитие. В ПЗЗ эти территории обозначены индексом «Ф», что понимается, как «фактическое использование». И, увы, это относится не только к территориям, для которых требуется сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия.

Так, собственники и пользователи объектов недвижимости с момента утверждения ПЗЗ столкнулись с проблемой невозможности собственного прогресса, поскольку, обращаясь в госорганы, они получают ГПЗУ фактически с «нулевыми» параметрами застройки. Для того же, чтобы выданное ГПЗУ имело нужные технико-экономические показатели, необходимо внести изменения в ПЗЗ.

Законодатель предусмотрел возможность внесения изменений в ПЗЗ. Об этом говорит статья 33 Градостроительного кодекса РФ и статья 36 Градостроительного кодекса Москвы: если земельные участки и объекты капитального строительства в результате применения ПЗЗ используются неэффективно, снижется их стоимость, их правообладателям причиняется вред либо не реализуются права и законные интересы граждан, можно обратиться с предложением о внесении изменений в ПЗЗ в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.

Комиссия за тридцать дней должна подготовить заключение о внесении изменений либо об отклонении предложения обязательно с указанием причин. И, конечно, заявитель вправе оспорить отказ комиссии в суде.

Жизнь не стоит на месте. И чтобы не пятиться назад, надо все время идти вперед. Принятие правил землепользования и застройки важный шаг в деле градостроительства Москвы, но и они должны меняться. Чтобы предприятия города получили возможность расти, территория могла развиваться, давая дополнительные поступления в бюджет и генерируя новые рабочие места,  необходимо создать понятный регламент внесения изменений в ПЗЗ.

Пока эта процедура не ясна, но она, по мнению специалистов юридической компании LDD, должна быть разработана тщательно и в кратчайший срок, чтобы московский бизнес не увяз в административных дебрях, взращенных на почве неповоротливых и ненужных правил.