Кадастровая или рыночная стоимость?

Вопросы, связанные с оценкой недвижимости (земля, здания, сооружения) не один год привлекают пристальное внимание юридических и физических лиц.

Еще в январе 2013 года многие столкнулись с реальной проблемой увеличения кадастровой стоимости земли и, соответственно, увеличением размера земельного налога и арендных платежей.

Несмотря на достаточно подробную регламентацию правил проведения кадастровой оценки, повсеместно возникают ситуации, при которых кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости в несколько раз превышала их рыночную стоимость.

Конституционный суд Российской Федерации разъяснил, что действующее в настоящее время законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определение Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 года № 275-0-0).

Федеральным законом Российской Федерации от 21 июня 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был изменен порядок оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в соответствии с которым:

• Дела, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости переданы из подсудности арбитражных судов судам общей юрисдикции (ст. 19 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 года № 21-ФЗ)
• Возможность обращения в суд для юридических лиц наступает лишь в случае предварительного рассмотрения указанного вопроса в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

По данным Росреестра за 2015 год в названные комиссии обратились 21 520 юридических и 9 628 физических лиц; за первый квартал 2016 года – 2 982 юридических и 1 463 физических лиц.

Отклонено заявлений в 2015 году 15 825; в первом квартале 2016 года – 1 112.

В суде в 2015 году заявлены требования 2 874 юридическими и 2 594 физическими лицами. За первый квартал 2016 года – 1 131 юридическими и 824 физическими лицами.

Из рассматриваемых дел в 2015 году не удовлетворены требования по 1 092 делам, за первый квартал 2016 года отказано в удовлетворении требований по 88 делам.

Указанный порядок не обеспечивал в полной мере соблюдения прав и законных интересов заявителей.

Изменения законодательства в части передаче дел указанной категории в ведение судов общей юрисдикции повлекли за собой смещение акцентов в оценке судами представленных доказательств. Если ранее арбитражными судами особое внимание уделялось обоснованности и законности требований об установлении рыночной стоимости, то суды общей юрисдикции зачастую наряду с названными выше положениями делают упор  на проверку актов оценки недвижимости, что подчас приводит к фактически к принятию на себя функций оценщиков и экспертов СРО , чему в значительной степени способствует тот факт, что процессуальным законодательством РФ (с 15 сентября 2015 года Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации), в частности, установлено, что суд оценивает доказательства по своему убеждению.

Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» частично решены проблемы, связанные с оценкой судами актов оценки и актов экспертизы СРО, однако, границы возможного принятия судами на себя функций оценщика и эксперта СРО не определены.

По нашему мнению, логичной и обоснованной в данном вопросе является позиция судей Московского городского суда, которые в процессе подготовке административного дела к судебному разбирательству по ходатайству административного истца назначают судебную экспертизу с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости с соответствия акта оценщика и акта экспертизы СРО действующему законодательству. Соответственно решение выносится с учетом акта судебной экспертизы.

В июле 2016 года вновь принимаются законодательные акты, регулирующие вопросы кадастровой оценки недвижимости (Федеральный закон № 237-ФЗ и Федеральный закон №360-ФЗ. По закону №237-ФЗ внесены, в частности, следующие основные изменения:

• Предусмотрено образование бюджетных организаций, которые будут проводить кадастровую оценку недвижимости
• Возвращен действующий ранее порядок оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости. Обращение в суд возможно без обязательного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
• Одновременное подтверждены сроки проведения кадастровой оценки

Учитывая важность для деятельности в сфере установления рыночной стоимости объектов недвижимости положений ст. ст. 18,19 Федерального закона №360-ФЗ текст указанных статей приводится полностью:

Статья 18

Приостановить действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 49, ст. 7024; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 23, ст. 3296) с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Статья 19

1. Установить, что высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года:

• в случаях, если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
• в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.

2. При принятии высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, в случае, если после 1 января 2014 года определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 года с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
3. При принятии высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, кадастровая стоимость, определяемая в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января 2017 года, также определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
4. Решение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, может быть принято не позднее 20 декабря 2016 года и должно быть направлено в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, не позднее трех дней с даты принятия соответствующего решения.

Рекомендуем после 20 декабря 2016 года ознакомится с нормативным материалом субъектов РФ по вопросу определения кадастровой стоимости.

Так же рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

1. Федеральный закон от 03 июля 2016 года №237- ФЗ «О Государственной кадастровой оценке» вступает в силу 01 января 2016 года. Статья 19 данного закона с 01 января 2020 года.
2. Федеральный закон от 03 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ст. ст.18,19) вступил в силу.Статьей 18 указанного закона приостановлено действие ст. ст. 24.12-24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Положения указанных статей касаются государственной кадастровой оценки.
3. Учитывая тот факт, что Государственная Дума Российской Федерации систематически вносит изменения в законодательные акты, рекомендуем ежеквартально проверять приведенные в статье акты на возможные изменения.

Приложение:

Законодательные и Нормативные акты, используемые при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

• Конституция Российской Федерации.
• Земельный кодекс Российской Федерации.
• Налоговый кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Федеральный закон от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
• Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
• Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации» (для споров с участием арендаторов недвижимости).
• Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 года № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
• Приказ Минэкономразвития от 12.08.2006 года № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случае изменения категории земель, видов разрешенного землепользования или уточнении площади земельного участка».
• Приказ Минэкономразвития от 20.12.2007 года № 445 «О внесении изменений в методические указания…(приказ от 12.08.2006 года № 222)».
• ФСО – 1 Приказ Минэкономразвития России «общие понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.05.2015 года № 297.
• ФСО – 2 Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 года № 298.
• ФСО – 3 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» от 20.05.2015 года № 299.
• ФСО – 4 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» от 22.10.2010 года № 508.
• ФСО – 5 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» от 04.07.2011 года № 238.
• ФСО – 6 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» от 07.11.2011 года № 628.
• ФСО – 7 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» от 25.09.2014 года № 611.
• Определение Конституционного суда Российской Федерации от 11.03.2011 № 275-0-0
• Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом изменений в действующем законодательстве судами будут применяться:

• Федеральный закон №237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке».
• Федеральный закон №360 от 3 июля 2016 года « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». (В редакции Федерального закона от 30.11.2016 года №401-ФЗ).
• «Методические указания о государственной кадастровой оценке» (Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года №358. Вступил в силу 1 ноября 2016 года.