Обязательность регистрации договора долевого участия в строительстве

Гражданское право

Федеральный закон от 30.12.2004 N214-ФЗ(ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту «Закон») содержит определенный механизм защиты прав участника долевого строительства (далее по тексту «дольщика»), который проявляется в необходимости государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (далее по тексту «Договора») и уступки права требования по Договору.

Только при соблюдении этих условий у дольщика в последующем возникают имущественные права на объект долевого строительства (далее по тексту «недвижимости), поскольку Договор считается заключённым с момента государственной регистрации (ст. 4 Закона), а государственная регистрация, как юридический факт, является обстоятельством, свидетельствующим о возникновении имущественных прав у дольщика в отношении недвижимости.

Кроме того, государственная регистрация Договора направлена на юридическое закрепление приоритета участника долевого строительства в отношении конкретной недвижимости путём внесения соответствующей записи в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что препятствует возможности т. н. «двойной продажи» недвижимости.

Информация о недвижимости, содержащаяся в ЕГРП, доступна для любого лица пусть и не в полном объёме, но в достаточном позволяющем определить владельца и существующие обременения (ограничения), что также является плюсом государственной регистрации Договор.

К плюсам государственной регистрации Договора можно отнести и то обстоятельство, что ни одна из сторон Договора не сможет в одностороннем порядке внести изменения в содержание зарегистрированного Договора. Впрочем, следует признать, что существуют лазейки, позволяющие застройщику не только компенсировать ранее не оговорённые издержки, но и вносить коррективы в стоимость недвижимости в сторону увеличения без внесения изменений в Договор, и как следствие без государственной регистрации.

Следует отметить, что Договор условно может быть отнесен к сделкам с недвижимостью, поскольку на момент заключения такого договора недвижимость юридически не существует.

Значимость государственной регистрации Договора определяется также тем обстоятельством, что при его заключении застройщик предоставляет документы, свидетельствующие о его правомочии заключать Договор.

В том случае, если застройщик не правомочен, а равно при отсутствии у него документов подтверждающих его правомочия в заключении Договора государственная регистрация невозможна и как следствие в государственной регистрации отказывают.

В заключение, отметим, что для государственной регистрации права собственности дольщика на недвижимость служат Договор, документ подтверждающий исполнение дольщиком договорных обязательств (Акт или Соглашение о выполнении договорных обязательств) и документы, подтверждающие факт его постройки (создания).

Такими документами являются разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства, в состав которого входит указанная в Договоре недвижимость, и передаточный акт или иной документ о передаче этой недвижимости.

Трофим Пяк

партнер

+7 (495) 602-03-26

trofim.pyak@ldd.ru

Консультация

11.02.2013

Административное право Земельное право

Выкуп земельных участков из государственной и муниципальной собственности: порядок, условия и некоторые особенности

Выкуп земельного участка позволит повысить капитализацию и конечную стоимость объекта недвижимости, даст возможность усилить позиции компании на рынке и заложить основу под будущие проекты.