Кадастровая или рыночная стоимость?

Авторы: Никита Руднев

Вопросы, связанные с оценкой недвижимости (земля, здания, сооружения) не один год привлекают пристальное внимание юридических и физических лиц.

Еще в январе 2013 года многие столкнулись с реальной проблемой увеличения кадастровой стоимости земли и, соответственно, увеличением размера земельного налога и арендных платежей.

Несмотря на достаточно подробную регламентацию правил проведения кадастровой оценки, повсеместно возникают ситуации, при которых кадастровая стоимость земельных участков и объектов недвижимости в несколько раз превышала их рыночную стоимость.

Конституционный суд Российской Федерации разъяснил, что действующее в настоящее время законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определение Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 года № 275-0-0).

Федеральным законом Российской Федерации от 21 июня 2014 года № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был изменен порядок оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в соответствии с которым:

  • Дела, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости переданы из подсудности арбитражных судов судам общей юрисдикции (ст. 19 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 года № 21-ФЗ)
  • Возможность обращения в суд для юридических лиц наступает лишь в случае предварительного рассмотрения указанного вопроса в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

По данным Росреестра за 2015 год в названные комиссии обратились 21 520 юридических и 9 628 физических лиц; за первый квартал 2016 года – 2 982 юридических и 1 463 физических лиц.

Отклонено заявлений в 2015 году 15 825; в первом квартале 2016 года – 1 112.

В суде в 2015 году заявлены требования 2 874 юридическими и 2 594 физическими лицами. За первый квартал 2016 года – 1 131 юридическими и 824 физическими лицами.

Из рассматриваемых дел в 2015 году не удовлетворены требования по 1 092 делам, за первый квартал 2016 года отказано в удовлетворении требований по 88 делам.

Указанный порядок не обеспечивал в полной мере соблюдения прав и законных интересов заявителей.

Изменения законодательства в части передаче дел указанной категории в ведение судов общей юрисдикции повлекли за собой смещение акцентов в оценке судами представленных доказательств. Если ранее арбитражными судами особое внимание уделялось обоснованности и законности требований об установлении рыночной стоимости, то суды общей юрисдикции зачастую наряду с названными выше положениями делают упор  на проверку актов оценки недвижимости, что подчас приводит к фактически к принятию на себя функций оценщиков и экспертов СРО , чему в значительной степени способствует тот факт, что процессуальным законодательством РФ (с 15 сентября 2015 года Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации), в частности, установлено, что суд оценивает доказательства по своему убеждению.

Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» частично решены проблемы, связанные с оценкой судами актов оценки и актов экспертизы СРО, однако, границы возможного принятия судами на себя функций оценщика и эксперта СРО не определены.

По нашему мнению, логичной и обоснованной в данном вопросе является позиция судей Московского городского суда, которые в процессе подготовке административного дела к судебному разбирательству по ходатайству административного истца назначают судебную экспертизу с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости с соответствия акта оценщика и акта экспертизы СРО действующему законодательству. Соответственно решение выносится с учетом акта судебной экспертизы.

В июле 2016 года вновь принимаются законодательные акты, регулирующие вопросы кадастровой оценки недвижимости (Федеральный закон № 237-ФЗ и Федеральный закон №360-ФЗ. По закону №237-ФЗ внесены, в частности, следующие основные изменения:

  • Предусмотрено образование бюджетных организаций, которые будут проводить кадастровую оценку недвижимости
  • Возвращен действующий ранее порядок оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости. Обращение в суд возможно без обязательного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
  • Одновременное подтверждены сроки проведения кадастровой оценки

Учитывая важность для деятельности в сфере установления рыночной стоимости объектов недвижимости положений ст. ст. 18,19 Федерального закона №360-ФЗ текст указанных статей приводится полностью:

Статья 18

Приостановить действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 49, ст. 7024; 2014, N 30, ст. 4226; 2016, N 23, ст. 3296) с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Статья 19

  1. Установить, что высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение, что в отношении результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года:
  • в случаях, если применение кадастровой стоимости предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
  • в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года, меньше кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, действующей на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 1 января 2014 года или после 1 января года, в котором впервые начала действовать кадастровая стоимость для целей налогообложения, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
  1. При принятии высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, в случае, если после 1 января 2014 года определена кадастровая стоимость объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без использования результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения, кадастровая стоимость подлежит пересчету до 1 января 2017 года с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
  2. При принятии высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, кадастровая стоимость, определяемая в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" после 1 января 2017 года, также определяется с использованием результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость, если на 1 января 2014 года отсутствовала кадастровая стоимость или не применялась для целей налогообложения.
  3. Решение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, может быть принято не позднее 20 декабря 2016 года и должно быть направлено в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, не позднее трех дней с даты принятия соответствующего решения.

Рекомендуем после 20 декабря 2016 года ознакомится с нормативным материалом субъектов РФ по вопросу определения кадастровой стоимости.

Так же рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  1. Федеральный закон от 03 июля 2016 года №237- ФЗ «О Государственной кадастровой оценке» вступает в силу 01 января 2016 года. Статья 19 данного закона с 01 января 2020 года.
  2. Федеральный закон от 03 июля 2016 года №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ст. ст.18,19) вступил в силу.

    Статьей 18 указанного закона приостановлено действие ст. ст. 24.12-24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Положения указанных статей касаются государственной кадастровой оценки.

  3. Учитывая тот факт, что Государственная Дума Российской Федерации систематически вносит изменения в законодательные акты, рекомендуем ежеквартально проверять приведенные в статье акты на возможные изменения.

Приложение:

Законодательные и Нормативные акты, используемые при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • Конституция Российской Федерации.
  • Земельный кодекс Российской Федерации.
  • Налоговый кодекс Российской Федерации.
  • Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  • Федеральный закон от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
  • Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации» (для споров с участием арендаторов недвижимости).
  • Приказ Минэкономразвития от 15.02.2007 года № 39 «Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
  • Приказ Минэкономразвития от 12.08.2006 года № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случае изменения категории земель, видов разрешенного землепользования или уточнении площади земельного участка».
  • Приказ Минэкономразвития от 20.12.2007 года № 445 «О внесении изменений в методические указания…(приказ от 12.08.2006 года № 222)».
  • ФСО – 1 Приказ Минэкономразвития России «общие понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.05.2015 года № 297.
  • ФСО – 2 Приказ Минэкономразвития России «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 года № 298.
  • ФСО – 3 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» от 20.05.2015 года № 299.
  • ФСО – 4 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости» от 22.10.2010 года № 508.
  • ФСО – 5 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» от 04.07.2011 года № 238.
  • ФСО – 6 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» от 07.11.2011 года № 628.
  • ФСО – 7 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» от 25.09.2014 года № 611.
  • Определение Конституционного суда Российской Федерации от 11.03.2011 № 275-0-0
  • Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом изменений в действующем законодательстве судами будут применяться:

  • Федеральный закон №237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке».
  • Федеральный закон №360 от 3 июля 2016 года « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». (В редакции Федерального закона от 30.11.2016 года №401-ФЗ).
  • «Методические указания о государственной кадастровой оценке» (Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года №358. Вступил в силу 1 ноября 2016 года.

Заказать звонок

Написать нам

Отзыв Авес
Отзыв Deceuninck
Отзыв Авангард
Отзыв Greenfield
Отзыв Bottega
Отзыв Dagatti
Отзыв ОНФРЕ
Отзыв ФПС МВД
Отзыв СПК Созидание
Отзыв Ведис
Отзыв Катберн
Отзыв Автомир
Отзыв Виорайс
Отзыв Лоджинг
Отзыв Linde
Отзыв Трансэнергоснаб
Отзыв Русланд
Отзыв Электрокомбинат
Отзыв АБК-групп
Отзыв Альянс-Коптево
Отзыв ГСП-Лизинг
Отзыв Про-Бизнес
Отзыв СГСС-Лизинг
Отзыв Автобаза СВЯЗЬ-1
Отзыв У Сервис+
Отзыв ВНИИОС